Decreto Salva Casa

Il Decreto Salva Casa non è semplicemente una sanatoria per piccoli abusi edilizi, come spesso si pensa. Infatti, operazioni come la rimozione di un tramezzo erano già regolarizzabili con costi contenuti. Il vero cuore del provvedimento riguarda l’ampliamento delle tolleranze esecutive e la semplificazione delle procedure per attestare la conformità degli immobili.

Tuttavia, alcuni aspetti applicativi hanno sollevato dubbi tra i professionisti del settore, chiamati a presentare le pratiche. Per questo motivo, il Ministero delle Infrastrutture sta predisponendo delle linee guida, accompagnate da una serie di FAQ che verranno pubblicate a breve.

Come dimostrare lo stato legittimo dell’immobile

Una delle principali novità introdotte dal Decreto riguarda la semplificazione della dimostrazione della legittimità di un immobile. In passato, chi presentava una pratica edilizia doveva ricostruire l’intera storia dell’edificio, documentando tutti gli interventi effettuati nel tempo. Ora, invece, è sufficiente indicare gli estremi dei titoli edilizi con cui sono stati realizzati i lavori.

Procedimenti edilizi a finalità multipla

Un altro elemento innovativo è la possibilità di avviare procedimenti “a finalità multipla”. Ad esempio, chi desidera trasformare un ufficio in abitazione potrà presentare un’unica richiesta al Comune, comprensiva sia del cambio di destinazione d’uso che delle opere edilizie necessarie. Questo comporta un notevole snellimento burocratico, in quanto il rilascio dell’autorizzazione avverrà con un solo titolo abilitativo. Tale semplificazione si applica anche alle richieste di sanatoria.

Sanatorie più accessibili per gli immobili vincolati

Le nuove disposizioni prevedono anche un iter più semplice per la sanatoria di immobili sottoposti a vincoli paesaggistici. È ora possibile presentare al Comune un’istanza di accertamento di compatibilità paesaggistica anche in caso di aumenti di volume o superficie. In questi casi, viene avviato un sub-procedimento con tempi certi per l’acquisizione del parere della Regione (o dell’ente delegato) e della Soprintendenza. In caso di mancata risposta entro i termini previsti, si applica il principio del silenzio assenso.

Immobili costruiti prima del 1977

Un aspetto importante riguarda gli immobili edificati prima del 30 gennaio 1977, data di entrata in vigore della legge Bucalossi, che ha introdotto l’obbligo di un titolo edilizio per costruire. Le nuove linee guida chiariscono che i lavori successivi a quella data sono considerati legittimi se eseguiti in conformità al titolo edilizio originario.

Aumento delle tolleranze costruttive

Il Decreto ha inoltre modificato le percentuali di tolleranza per le difformità costruttive degli edifici realizzati prima del 24 maggio 2024. Se in precedenza il margine di tolleranza era fissato al 2% per tutti gli immobili, ora il valore varia in base alla dimensione dell’unità immobiliare. Per superfici superiori a 500 metri quadrati rimane al 2%, mentre per gli immobili più piccoli aumenta fino al 6% per quelli fino a 60 metri quadrati. Questa flessibilità è estesa anche agli immobili vincolati.

Sanzioni ridotte per le sanatorie

Nel processo di conversione in legge, sono state ridotte le sanzioni per gli abusi sanabili. Se l’immobile risulta conforme alle normative urbanistiche attuali e a quelle edilizie vigenti al momento dell’abuso (la cosiddetta “legittimità attenuata”), la sanzione varia da 1.032 a 10.328 euro. Se invece l’intervento è conforme sia alle regole dell’epoca della realizzazione che a quelle attuali (“doppia legittimità”), la sanzione viene dimezzata.

Le linee guida stabiliscono inoltre che, se le opere abusive non hanno comportato un aumento del valore di mercato dell’immobile, il Comune applicherà la sanzione minima. Se, invece, vi è stato un incremento del valore venale, si applicano due sanzioni: una determinata direttamente dal Comune e un’altra, calcolata dall’Agenzia delle Entrate.