ALQUILERES EN ESPAÑA: EL PROPIETARIO PODRÍA TENER QUE PAGAR 12 MESES AL INQUILINO SI NO RENUEVA

El Real Decreto-ley 27/2026, aprobado el 29 de septiembre y publicado en el BOE, ha entrado en vigor el 2 de octubre, pero hoy, 2 de octubre, está siendo sometido a votación en el Congreso de los Diputados para su convalidación o derogación.

Es decir: las nuevas reglas están actualmente en vigor, pero su continuidad depende de la votación parlamentaria.

¿Qué cambia para los propietarios?

Una de las modificaciones más importantes afecta a lo que ocurre cuando termina el periodo mínimo de un contrato de alquiler de vivienda habitual.

Hasta ahora, una vez cumplido el periodo obligatorio —5 años si el propietario era una persona física y 7 años si era una persona jurídica— y respetados los plazos de preaviso, el propietario podía comunicar que no quería continuar con el contrato.

Una vez terminado, podía recuperar la vivienda y volver a alquilarla a otra persona.

El nuevo decreto cambia esta situación.

El contrato pasa a tener continuidad

Con el nuevo sistema, una vez superados los 5 años —o 7 años cuando el propietario sea una sociedad—, el contrato puede continuar mediante prórrogas sucesivas de la misma duración, salvo que alguna de las partes comunique su voluntad de no continuar.

Además, el preaviso exigido al propietario aumenta de 4 a 6 meses.

¿Y qué ocurre si el propietario decide no renovar?

Aquí está uno de los puntos que más debate está generando.

Como regla general, cuando el propietario comunica correctamente que no quiere prorrogar el contrato, deberá indemnizar al inquilino con al menos 12 mensualidades de renta de una vivienda de características similares, salvo que concurra alguna de las excepciones previstas en la norma.

Por ejemplo:

Alquiler actual: 1.000 €/mes

Si no existe una causa de excepción y corresponde la indemnización:

12 mensualidades = 12.000 €

La indemnización puede incluso superar las 12 mensualidades en determinados casos, porque la norma establece también un mínimo vinculado a los años de residencia del inquilino.

Pero esto NO significa que el propietario tenga prohibido recuperar la vivienda

Esta es una distinción importante.

El propietario puede decidir no continuar con el contrato.

Lo que cambia es que, si no existe una causa que permita evitar la indemnización, la decisión de no renovar puede generar una obligación económica frente al inquilino.

Por ejemplo, querer simplemente sustituir al inquilino por otra persona no aparece como una excepción automática a la indemnización.

¿Cuándo puede no haber indemnización?

El decreto contempla diferentes excepciones.

Entre ellas, determinadas situaciones en las que el propietario necesita la vivienda para establecer en ella su residencia permanente o para determinados familiares, siempre que se cumplan los requisitos legales.

También existen otros supuestos relacionados con la situación del inquilino, la firma de un nuevo contrato o el rechazo de determinadas propuestas de renovación.

Por eso, no significa que cualquier propietario que no renueve tenga que pagar automáticamente 12 meses.

Hay que analizar cada caso concreto.

¿Y los contratos que ya existen?

También hay disposiciones transitorias.

Por eso, para saber qué régimen se aplica a un contrato concreto hay que comprobar:

• cuándo se firmó el contrato;

• cuál era su duración inicial;

• si ya se encuentra en periodo de prórroga;

• cuándo vence;

• cuándo se comunicó el no renovación;

• y cuál es el motivo por el que el propietario quiere recuperar la vivienda.

Especialmente importante: los contratos que se encontraban en determinadas situaciones de prórroga antes de la entrada en vigor pueden estar sujetos a reglas transitorias específicas.

EN RESUMEN

ANTES:

Contrato llega al final

Preaviso correcto

Termina el contrato

El propietario recupera la vivienda

Puede volver a alquilarla

CON EL NUEVO RDL 27/2026:

Contrato llega al final

El propietario debe dar 6 meses de preaviso

Puede comunicar que no quiere continuar

Pero, como regla general, puede tener que indemnizar al inquilino con al menos 12 mensualidades, salvo las excepciones previstas.

Y una última cuestión fundamental: esto es solo una de las medidas del paquete de vivienda. El RDL 27/2026 ha entrado en vigor, pero hoy está siendo debatido y votado en el Congreso para decidir su convalidación o derogación.

Por tanto, el resultado de la votación determinará si estas nuevas reglas continúan vigentes